起拍价超14亿元！北京180套别墅临拍前因“案外人异议”撤回，所在项目此前曾历经多次转手和拍卖

　　每经记者 陈梦妤    每经编辑 魏文艺    

　　临近开拍日（11月25日），此前传得沸沸扬扬的北京顺义180套别墅法拍却因“案外人对拍卖财产提出确有理由的异议”而宣告撤回。

　　截至发稿，已有295人设置提醒，17223次围观。

　　11月24日，有资深法拍人士向《每日经济新闻》记者分析，提出这类异议一般有以下情况：一是如果房子已经卖了，但还在开发商名下，没有过户，那部分小业主肯定会有异议；还有一种，如果开发商欠的钱比较多，第二债权人、第三债权人之前没有按款分配，他们也会提异议，这主要是为了分配房款。

　　11月21日，每经记者在现场看到，枫桥别墅紧邻潮白河畔，地处顺义高档别墅区，与北京市顺义区政府仅一路之隔，地理位置十分优越，但大面积杂草丛生的现状和静谧显得与周围格格不入。

　　据阿里法拍此前公告，11月25日10时起至2024年11月26日10时止，福建省福州市中级人民法院将对北京顺义枫桥别墅的180套房产进行法拍（第一次），评估价约20.17亿元，起拍价约14.12亿元，保证金1.4亿元，增价幅度700万元，建筑面积102347.34平方米。

　　每经记者梳理拍卖公告发现，这180套别墅均为独栋，面积均在400平方米以上，最大面积超过767平方米。其中，42套别墅已拆除，1处会所未全面拆除，其余别墅为空置状态。

　　从现场情况看，别墅区大门紧闭，周围没有任何告示，也未见相关施工器械，内部杂草丛生，非常茂盛，但多栋沿街别墅外部水管和窗户等设施外观维护良好。不过，从别墅区一侧可以看到，内部搭有几个看起来较新的临时板房，还设有空调。

　　从社交平台信息看，过去这些年里，不少网友甚至将此当成了拍照、涂鸦和探险宝地，主打荒凉的“废土风”。

　　权利人方面，公告显示，有25套在北京精达房地产开发有限公司（以下简称精达地产）名下，8套在北京东飞祥义投资有限公司（以下简称东飞祥义）名下，其余均在北京瑞顺鸿业房地产开发有限公司（以下简称瑞顺鸿业）名下。

　　值得注意的是，由于项目发生部分预售等原因出现整宗用地发生分割问题，但由于原土地使用权人精达地产拒绝向国土部门办理宗地分割办证手续，顺义区自然资源局作出京顺国用（2011出）00143号国有土地使用证废止的决定。

　　与此同时，精达地产名下部分房地产存在尚未办理初始登记情形，意向竞买人还需自行向有关部门了解该部分房产能否办理（以及如何办理）续建、初始登记及过户登记等相关手续并自行承担相关费用。

　　每一家接手过枫桥别墅的开发商，都曾雄心勃勃。

　　从北京市住建委信息看，枫桥别墅最早于2002年9月取得126栋别墅预售证，第一任开发商为精达地产。公开资料显示，枫桥别墅1993年拿地，共建成187栋别墅。由于项目在建设中出现地基松动等质量问题，加上市场原因，到2007年时仅卖出7套，精达地产资金链断裂。

　　根据2007年6月的媒体报道，正是自2007年开始，银行开始对枫桥别墅实行拍卖，分批次进行，多则有数十栋，少的时候甚至只有一栋房子。期间，瑞安集团旗下瑞安建业几乎参与了每一次竞拍，斩获最多的一次为2007年6月11日一口气吞下76栋枫桥别墅，总价3.038亿元，折合成交单价7108元/平方米。

　　瑞安建业时任董事总经理黄月良曾表示，公司计划每平方米耗资3000元为枫桥别墅翻新，预计首批单位的翻新期不超过6个月，最快可于当年（2007年）年底推出市场，售价估计为1.6万元/平方米。

　　但2010年2月，瑞安建业将142套枫桥别墅及1套会所卖给了北京亿达房地产开发有限公司，并成立瑞顺鸿业。

　　如今，枫桥别墅再被法拍，是因为瑞顺鸿业、精达地产等关联方与信达福建的债权问题。每经记者查阅信达福建公告发现，在今年7月挂出的一则东飞祥义的债权项目中，截至2024年6月30日，该项目债权总额为35.27亿元，其中重组债务本金余额16亿元，重组宽限补偿金3.78亿元，违约金15.59亿元。瑞顺鸿业、精达地产为共同债务人，泰禾投资、泰禾集团创始人黄其森和其妻叶荔提供连带保证责任担保。

　　这笔债权的抵押物即枫桥别墅、泰禾集团8000万股股票，以及东飞祥义100%股权、瑞顺鸿业100%股权、精达地产52.5%股权。在当时的描述中，枫桥别墅的情况是“现房，小区内部无人居住，债务人原计划回购全部剩余房产后重新开发建设”。

　　每经记者留意到，“现房”“同期开发、同期销售”等也是数家操盘开发商对枫桥别墅的主要卖点，大家都曾对这个项目寄予厚望。

　　但如今，枫桥别墅这片超10万平方米的区域已是满目疮痍，一侧紧挨着的富力湾别墅小区，第三方平台显示的二手房均价3.5万元/平方米；直线距离约900米的龙苑别墅，二手房挂牌均价约3.8万元/平方米。

　　而1公里范围内，还有不少2023年新建成的项目，比如中建宸庐云起挂牌均价约4.8万元/平方米，和锦华宸挂牌均价约3.8万元/平方米。