财税方面支持房地产市场的政策正在加速兑现。 11月13日，财政部发布关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告，明确多项支持房地产市场发展的税收优惠政策，包括减免契税、增值税等。 “本次税费调整力度符合市场预期，这其中，一线城市非普住宅和90-140平方米刚改需求税费减免力度较大。对购房者而言，由于新房的税费主要为契税，二手房涉及契税、个税和增值税，因此本次政策对二手房形成的利好更大，我们认为这种利好接下来会在二手房成交量中得到更加明显的体现，也有利于加强房产中介公司在第四季度的销售业绩。”浙商证券地产分析师杨凡告诉记者。 对房企而言，杨凡指出，“土地增值税政策的放松，有利于缓解房企现金流压力，同时利好房企利润修复。对开发商政策的支持，超过先前的预期。” 中指研究院政策研究总监陈文静认为，本次政策对于购房者、房企均将产生实质性利好，在降低购房者置业成本、缓解房企资金压力的同时，有利于进一步稳定市场预期、提振购房者置业信心。 其进一步表示，房地产市场在10月出现“阶段性回稳”，财税政策接连落地有望进一步强化市场修复节奏，助力房地产市场止跌回稳。 契税调整后，一线城市购买二套房获益最大 分析师指出，在房产交易环节，此前的契税政策一般为，首套房90平方米以下，契税1％；首套房90平米以上，契税1.5％；二套房，90平以下，契税1％；90平以上，契税2％；北京、上海、深圳、广州，二套房契税3％。 此次对税收政策调整，将现行享受1%低税率优惠的面积标准，由90平方米提高到140平方米，并明确北京、上海、广州、深圳4个城市可以与其他地区统一适用家庭第二套住房契税优惠政策。 调整后，在全国范围内，对个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面积不超过140平方米的，统一按1%的税率缴纳契税。 中原地产首席分析师张大伟介绍，此次契税调整，对于首套90平方米以内住房，以及超过140平方米的购房者没有影响，对于90-140平方米的首套房购房者契税可以减少0.5%。二套购房者超过140平方米的可减少1%，140平方米以内的购房者可以减少2%契税。 其中，受益最大的是一线城市购买二套房的购房者。过去四个一线城市二套房全部按照3%收取契税，新政策将变成140平方米以内1%，140平米以上2%，购房者最多可享受2%的契税减免。举例来说，购买第二套房的购房者，总价500万元，过去契税要3%也就是15万元，新政策后将按照1%收取，也就是5万，契税减少10万元。 “这项政策落地将进一步降低购房者置业成本，对刚需和改善性住房需求均形成较大利好，特别是改善性住房需求，对于一线城市购房者的税收优惠力度尤其大。”陈文静表示。 张大伟也认为，本次税费政策的调整主要影响的是一线城市，之前契税、增值税大部分城市已经减免，部分城市甚至对购房者补贴所有契税。 一线城市优化增值税政策，非普宅交易成本大幅降低 增值税方面，对一线城市非普通住宅市场有多大影响，是最受关注的措施之一。 最新政策明确，北京市、上海市、广州市和深圳市，取消普通住宅和非普通住宅标准后，与全国其他地区适用统一的个人销售住房增值税政策，对该城市个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。 降低一线城市增值税税费，该项政策是与取消普宅标准配套的措施。陈文静表示，“这项政策可明显降低一线城市增值税税费，进一步降低购房者置业成本，助力一线城市市场加速修复。” 取消非普宅标准，结合最新税收政策，将给一线城市大量超过2年的购房者节省税费。据中指院测算，以北京为例，政策优化前，满2年非普宅需缴纳增值税，若现价500万元，购买时原值200万元，则应缴增值税为（500-200）/1.05*5%，即14.3万元。政策优化后满2年原非普宅可免征增值税，原应缴增值税可全部节省。 “取消普通住宅和非普通住宅标准，该政策旨在鼓励消费，尤其鼓励已有房居民改善居住条件，进行房屋置换。未来，非普通住宅的税收政策将与普通住宅看齐，是对大户型、高端改善住宅消费的有力支持。”张大伟称。 降低土地增值税预缴税额，有助于间接提升房企现金流 而土地增值税方面，此次政策降低各地土地增税预征率下限，降低预缴税额。 其中，取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条第一项，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，继续免征土地增值税。 同时，将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点。各地可以结合当地实际情况对实际执行的预征率进行调整。 “随着房地产市场持续调整，近几年不少房地产项目的土地增值税实际税率已明显降低，企业不少税费资金处于多缴状态，这部分资金如果不能及时退税，将增加企业资金压力。本次将各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点，有利于降低企业预征预缴的土地增值税，减轻企业资金压力，对于稳定企业预期也将带来积极影响。”陈文静表示。 多位分析师认为，此举有助于间接提升房企现金流。 “土地增值税层面，目前下调的空间并不大，目前来看主要体现在预征层面的减少，这对于减少房企现金流压力将起到一定作用。增值额未超扣除项目金额20%的免征，这一条也适用非普宅，则可降低房企开发成本，对于各类房企皆有利，尤其是大量在一二线城市布局的房企，由于原来非普宅占比高的企业，获益会更大。”58安居客研究院院长张波称。（文章来源：财联社）
