美国的房地产市场已经进入了新的常态。

未来几年想要在美国购房的美国人将会面临艰难抉择。

自从去年年底达到近8%的20年高位后，抵押贷款利率已有所回落，甚至在九月份降至接近6%。然而，自那以后，利率一直在稳步上升。根据Freddie Mac本周四公布的数据，标准30年期固定抵押贷款利率本周平均为6.84%，这是过去八周的第七次上涨。

经济学家预测，至少在未来两年内，抵押贷款利率将停留在6%以上。国家房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯·尤因在本周的电话会议上表示：“新的常态将保持在6%左右。我们不会回到3%、4%或5%的抵押贷款利率水平。”这意味着希望成为房主的美国人将无法从更低的借贷成本中获得任何实质性的缓解，这可能会阻止一些人进入美国梦的关键部分。

根据Wells Fargo经济学家最近发布的预测，到明年年底，抵押贷款利率预计平均为6.3%，到2026年将保持在接近这一水平。Fannie Mae上周表示，其“抵押贷款利率前景已大幅上调”，预计明年平均为6.4%，2026年为6.1%。由于房价上涨和抵押贷款利率上升，房屋销售额预计将创下自1995年以来的最差表现。根据国家房地产经纪人协会的数据，自去年以来房价就没有下降过，今年短暂的降息周期来得太晚，无法刺激购房活动。

由于经济学家预计，当选总统特朗普提出的一些经济政策如果实施，可能会导致通货膨胀，这可能会阻止美联储进一步降低利率，甚至可能导致央行加息。特朗普还承诺要实施更多的减税和赤字支出，这可能会增加数万亿美元的国家债务，迫使政府从债券持有人那里借款更多。预计为支付这些债务将大量发行美国国债，导致国债价格下跌，收益率上升，即债券价格的上升与收益率的反向关系导致人们更愿意投资其他投资工具而不是国债。整体而言，这将成为依赖住房贷款购买房产的人们的烦恼。

最近抵押贷款利率的上涨还受到强劲的经济数据的推动，这可能会阻止美联储进一步降息。因此，更多这样的事件可能会使得明年和2026年的利率居高不下。

在9月底，抵押贷款利率曾跌至6.08%的两年期低位，之后就业和零售支出数据强劲导致债券收益率攀升。更近期的通胀数据也相当高，再次推高了收益率。28万亿美元的美国国债市场可能已经预见到特朗普当选对美国经济可能产生的影响。“对通货膨胀高度敏感的债市已经表现出担忧，”经济咨询公司The Economic Outlook Group的全球首席经济顾问伯纳德·鲍莫尔豪（Bernard Baumohl）上周在一份分析中表示。“历史多次警告我们关税会对物价产生腐蚀性影响。”

特朗普的经济议程呼吁实施严厉的关税和大规模驱逐出境。这可能会刺激通货膨胀，推动消费者价格上涨。亿万富翁投资者保罗·都铎·琼斯上个月表示，特朗普增加国家债务的做法将受到债券市场的谴责。“我们很快就会破产，”他告诉CNBC。“除非我们认真对待支出问题。我显然不会投资固定收入。”

在9月份的时候，印第安纳州埃文斯维尔市的尼古拉斯·杜斯曾对CNN表示，他的许多朋友都想购买更大的房子。“他们在疫情期间一直待在一边，等待利率下降，”他说道。他和他的妻子在疫情期间获得了一份超低利率的15年期抵押贷款——2.75%。然而他们知道他们的孩子几乎肯定会面临不同的命运。

“我们担心我们的孩子，”杜斯说。“如果情况没有改变，我真的担心我的孩子能否找到一处他们可以住得舒服的房子。”